פסק-דין בתיק ע"א 1354/04

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט מ. בן חיים) מיום 2.12.03 (ת"א 4070/00) שבו קיבל בית המשפט את תביעת המשיב לדמי שימוש ראויים וחייב את המערערת לשלם למשיב 45,517 ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה (30.12.01), וכן הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 7,000 ש"ח.

1.         רקע

• (א)        המשיב הוא הבעלים של 225/1881 חלקים בחלקה 105 בגוש 6135 הנמצאת בשכונת התקווה בתל אביב (להלן: " החלקה"). שטחה של החלקה 1,881 ממ"ר וחלקו הבלתי מסוים של המשיב בחלקה הוא כ-12 אחוזים השווים בערך ל-225 ממ"ר. המשיב רכש את זכויותיו בחלקה בשנת 88'.

• (ב)        המערערת היא חברה קבלנית לבניין שהתקשרה בהסכם עם חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב יפו בע"מ (להלן: " חלמיש") לשם ביצוע עבודות תשתית ופיתוח בשכונת התקווה באזור שבו נמצאת החלקה.

• (ג)         אין חולק שלשם ביצוע העבודות גידרה המשיבה שטח אדמה בשכונה, הציבה בו מכולות לצורך אחסון כלי עבודה ואף החנתה בו ציוד מכני הנדסי ששימש אותה בעבודות. 

• (ד)        בכתב תביעה מתוקן שהגיש לבית משפט דלמטה טען המשיב שהמערערת עשתה שימוש בקרקע שלו הן לאחסון הן לחנייה, ובכך הסיגה את גבולו. הואיל והמערערת סירבה לפנות את הקרקע חרף דרישות המשיב, הוא תבע תשלום דמי שימוש ראויים לתקופה שתחילתה ביום 20.11.99 וסיומה ביום 20.7.01 דהיינו 20 חודש. 

• (ה)        המערערת הכחישה את טענות המשיב וגרסה שלא עשתה שימוש בקרקע שלו, ולפיכך כפרה בדרישה לתשלום דמי שימוש ראויים. לטענתה אמנם היא גידרה שטח קרקע והשתמשה בו אך שטח זה לא היה של המשיב.

2.         פסק הדין של בית משפט קמא

• (א)        בית משפט קמא שמע את העדים, קיבל את הראיות ומצא שהמערערת אכן עשתה שימוש בחלקה בתקופה הרלוונטית למטרות שפורטו לעיל.

• (ב)        אשר לשיעור השכר הראוי סמך בית המשפט את פסקו על חוות דעתו של השמאי מר משה פולונסקי שהגיש חוות דעת מטעם המשיב ואף נחקר עליה בחקירה שכנגד. מר פולונסקי העריך את דמי השימוש הראויים בסכום של 500 דולר לחודש. המערערת לא הגישה חוות דעת של שמאי מטעמה. 

• (ג)         בית המשפט דחה את טענת המערערת שאין למשיב זכות לחזקה ייחודית בשטח הקרקע שגידרה ונימוקו: " לא נסתרה טענת התובע כי החזיק בפועל בנכס בעוד שחברת חלמיש בה נאחזה הנתבעת כמי שהורתה לה לעלות על הנכס ולעשות בה [צ"ל בו] שימוש - אישרה כי אין לה זכויות באותו נכס" (עמ' 3 סע' 4 לפסק-הדין).

על יסוד הוראת ס' 17 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הקובעת:

" המחזיק במקרקעין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזאת"

החליט בית משפט קמא לזכות את המשיב במלוא דמי השימוש הראויים ולא להגביל את תביעתו לחלקו היחסי בחלקה.

• (ד)        לאחר שבחן את הדין החל חייב בית משפט קמא את המערערת מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט לשלם למשיב את הסכום שעלה מחוות דעת השמאי דהיינו 10,500 דולר או 45,517 ש"ח.

3.         דיון והכרעה

• (א)        בערעורה שבה המערערת וטוענת את הטענות שנדחו בבית משפט קמא.

• (ב)        לא מצאנו יסוד להתערב בעיקר ממצאיו של בית משפט קמא שהיו מעוגנים בחומר הראיות שהיה לפניו. נזכיר בעניין זה שהמשיב תמך את גרסתו בעדויות של מודד ושמאי נוסף על עדותו שלו, ואילו המערערת הסתפקה בעדותו של מנהלה מר איזמרילי.

• (ג)         אף על פי כן ראינו לקבל טענה אחת שטענה המערערת בבית משפט קמא וחזרה עליה לפנינו, והיא הטענה שזכויותיו של המשיב אינן זכויות מלאות בחלקה והן מוגבלות כאמור לעיל ל- 12 אחוזים מהבעלות בה. אמנם המשיב טען, ובית משפט קמא קיבל את טענתו, שהוא החזיק בחזקה ייחודית בחלק החלקה שגודר, אך עיון בפרוטוקול ובחומר שלפנינו מגלה שלא הייתה לפני בית משפט קמא תשתית מספקת להוכחת טענה זו. המשיב רכש את זכויותיו בחלקה בשנת 88', והזכויות שרכש היו זכויות במושע דהיינו זכויות בלתי מסוימות בחלק מהחלקה. אמנם בעבר, קודם למועד שבו רכש המשיב את הזכויות, היה על החלקה בית שמוכריו הם שמכרו את זכויותיהם למשיב, אך בעת המכירה הבית כבר נהרס ולא היה בנמצא, והמשיב לא הצביע על ראיה כלשהי כדי להוכיח שהזכויות שרכש יוחדו לאותו חלק של החלקה שהמערערת גידרה ועשתה בו שימוש. אכן כאשר נשאל המשיב " כיצד אני יכול לומר לבית המשפט שה- 222 מ' שלי הם דווקא בנקודה מסוימת שאני טוען" (פרטיכל עמ' 9 שורה 22) הוא השיב: " 225 זה השטח שלי מרח' קלמן 20 מ' לרח' זלמן ארן 9.5 מ', זה השטח ששייך לי. אני לא כל כך מבין בדברים האלה. השטח שקניתי אותו, יש לי טאבו עליו ואני יודע שהוא שטח שלי" (פר' עמ' 10 שורות 1-2). ובחקירה חוזרת הוא הוסיף ואמר: " אני קניתי את השטח מבצלאל שלום, בערך לפי 12 שנה. אני הלכתי לעורך דין והוצאתי טאבו וישבתי עם העו"ד וקניתי את השטח (הכוונה לשטר מכר ולא לנסח טאבו). אמרו לי שהיה שם בניין קודם והרסו אותו." (פר' עמ' 10 שורות 16-17).

• (ד)        גם עיון בחוזה מחודש יוני 88', שלפיו רכש המשיב את זכויותיו ממר אשר בצלאל, אינו מוסיף דבר שכן אין בו הגדרה מפורטת של הזכויות הנמכרות למעט זיהוי החלקה, הגוש והכתובת, ונאמר בו שהזכויות הנמכרות הן "בהתאם לנסח הרישום".  אין צריך לומר ששטר המכר שהגיש המשיב לבית משפט קמא אינו אומר דבר וחצי דבר לעניין זיהוי זכויותיו של המשיב, וכל אשר נאמר בו הוא שהמשיב רכש 225/1881 חלקים בחלקה.

• (ה)        ס' 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, שכותרתו "בעלות משותפת" מורה אותנו:

"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם."